Você vai alugar um lugar para morar ou pra trabalhar. Na hora de entrar, vem a lista: “são três meses de caução, mais o primeiro aluguel adiantado, e a gente também vai pedir um fiador”.

Você, doido pra pegar as chaves, paga tudo sem questionar. Afinal, “é assim que funciona”, né?

Aí, lá na frente, você sai do imóvel. Devolve tudo certinho, limpo, e vai fazer as contas pra receber a caução de volta. E a conta simplesmente não fecha. O aluguel que você pagou adiantado sumiu do cálculo. A caução voltou pelo valor seco, sem um centavo de correção. E ainda descontaram uns “reparos” que você nem sabia que existiam.

Bate no seu caso? Então senta, porque tem muita coisa aí que provavelmente não podia ser do jeito que foi.

A regra que muda tudo: o dono só pode pedir UMA garantia.

A lei permite que o dono se proteja contra calote, mas ele tem que escolher uma forma de garantia. As mais comuns são:

• Caução (o depósito),

• Fiador (aquela pessoa que se responsabiliza por você),

• Seguro-fiança (uma seguradora no lugar do fiador).

O detalhe que faz diferença: é uma OU outra. Não é somar todas. Aquele combo de “caução + fiador + seguro” ao mesmo tempo, empilhado, em regra não pode. Quando o dono exige mais de uma garantia pra mesma locação, ele está te cobrando em duplicidade por uma proteção que a lei já limitou.

A caução tem regras e elas protegem você

Muita gente trata a caução como “um dinheiro que eu dou e torço pra ver de volta”. Não é bem assim.

Ela tem regras bem específicas, e o dono é obrigado a segui-las:

1) A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel. E atenção a um detalhe que quase ninguém percebe: esse limite é sobre o aluguel, sem contar condomínio e IPTU. Se te pediram mais que isso, o excesso é indevido.

2) Tem lugar certo pra ficar. A caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, não simplesmente ir pra conta do dono e sumir lá dentro.

3) Tem que voltar corrigida. E aqui está o que mais gente perde sem saber: os rendimentos daquele dinheiro na poupança são seus. A caução tem que ser devolvida com a correção, não pelo valor seco que você depositou anos atrás. Se você deu R$ 4.500 lá no começo e o dono quer te devolver os mesmos R$ 4.500 depois de dois anos, ele está ficando com um rendimento que era pra ser seu.

Agora, a parte honesta: a caução PODE ser usada, mas só pra aquilo que ela serve.

A caução não é um dinheiro intocável que sempre volta 100%. Ela existe exatamente pra cobrir o que der errado da sua parte. Então, sim, o dono pode legitimamente descontar da caução:

• Aluguel ou contas (água, luz, condomínio) que você deixou em aberto;

• Danos que você causou no imóvel

O que ele não pode é:

• Inventar dano que não existe, ou cobrar como “estrago” aquilo que é só o desgaste natural de quem morou ali (a tinta que desbotou, o piso com marca de uso normal, não é dano);

• Descontar sem te mostrar o quê, quanto e por quê. Ele tem que prestar contas, apresentar o que está retendo e a razão. “Fiquei com a caução” não é resposta; é confisco.

Ou seja: reter pode, quando há motivo real e comprovado. Reter no escuro, com dano inventado ou desgaste disfarçado de estrago, não pode. A diferença entre uma coisa e outra é o que decide se você tem dinheiro a receber.

E o aluguel adiantado? Isso é obrigatório?

Em regra, quando você já deu uma garantia (uma caução, por exemplo), o dono não pode ainda exigir que você pague meses de aluguel adiantados. A lógica da lei é clara: ou ele pega uma garantia, ou ele cobra adiantado, não as duas coisas. Exigir caução e aluguel adiantado ao mesmo tempo é, de novo, aquela cobrança empilhada que a lei procura evitar.

E tem o problema que você levantou, que é ainda mais sorrateiro: aquele aluguel que você pagou adiantado lá na entrada frequentemente some na hora de sair. Você pagou um mês a mais no começo, e no acerto final ninguém desconta esse mês, ninguém devolve. É dinheiro seu que evaporou no meio do caminho e que, na prática, funcionou como uma segunda caução que ninguém te prometeu devolver.

Por isso, um conselho que vale ouro: na hora de sair, refaça a conta você mesmo. O que você pagou de caução (corrigido) + qualquer aluguel adiantado que ainda não foi “usado” são valores seus. Some tudo, compare com o que o dono quer te devolver, e questione a diferença.

O que fazer, na prática

Na entrada:

• Desconfie do combo. Se pediram mais de uma garantia (caução + fiador + seguro), anote, pode ser cobrança indevida.

• Guarde todo comprovante: da caução, do aluguel adiantado, de tudo que você pagou pra entrar. Sem comprovante, a briga fica mais difícil.

• Peça por escrito onde a caução vai ficar depositada.

Na saída:

• Fotografe o imóvel na entrada e na entrega, mostrando que está em ordem. É a sua prova contra “dano inventado”.

• Exija a prestação de contas: se vão descontar algo, que mostrem o quê e por quê.

• Refaça o cálculo com a caução corrigida e o aluguel adiantado incluído. Não aceite o valor seco.

• Se a conta não fecha e o dono não explica, não engula. Aí é hora de buscar ajuda.

Sei que, no fim de uma locação, a vontade é só virar a página. Muita gente perde algumas centenas, ou alguns milhares, de reais só porque “não vale a pena discutir”, “já saí de lá mesmo”, “é briga que não acaba”. E é exatamente com essa desistência que certos donos e imobiliárias contam.

Mas repara no tamanho da coisa: entre a caução que não voltou corrigida, o aluguel adiantado que sumiu e os “reparos” inventados, o valor que fica pra trás costuma ser bem maior do que parece à primeira vista. Não é troco. É, muitas vezes, o equivalente a um ou dois meses de aluguel do seu bolso.

E do outro lado: se você é dono e chegou até aqui, a lição também serve pra você, cobrar do jeito certo, com uma garantia só e prestando contas, é o que te protege de ter que devolver em dobro depois. O equilíbrio protege os dois.

Saiu de um aluguel e a conta da caução não fechou? Ou está entrando num e acha que estão te cobrando demais? Manda uma mensagem pra gente no WhatsApp 👉 https://wa.me/5519992928763 ou acessa nosso site 👉 https://www.fortienaso.com.br. A gente refaz as contas com você, olha o seu contrato e te diz com clareza o que é seu por direito e como cobrar sem virar uma novela. Sem juridiquês.

Somos um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário em Piracicaba, e defender quem aluga é parte grande do nosso dia a dia.

📚 Advoguês em Português

Garantia locatícia: A forma como o dono se protege contra calote. A lei prevê algumas (caução, fiador, seguro-fiança) e, em regra, permite exigir apenas uma delas por contrato.

Caução: Depósito dado como garantia no início do aluguel. Em dinheiro, é limitada a três meses de aluguel, deve ficar em poupança e voltar corrigida.

Fiador: Pessoa que se responsabiliza por você: se você não pagar, cobram dela. É uma das garantias e por isso não deveria ser somada a outras.

Seguro-fiança: Um seguro que faz o papel do fiador. Também é uma garantia por si só.

Prestação de contas: O dever do dono de mostrar, de forma clara, o que está descontando da sua caução e por quê. Sem isso, o desconto é questionável.

Desgaste natural x dano: Desgaste é o envelhecimento normal do imóvel pelo uso (não se cobra de você). Dano é o estrago que você causou além disso (esse, sim, pode ser descontado).

Rendimento da poupança: O que a caução rende enquanto está depositada. Por lei, esse rendimento é do inquilino.

Restituição em dobro: Em certos casos, o que foi cobrado indevidamente pode ser devolvido em dobro. Um motivo a mais pra ninguém empilhar cobrança.