Você alugou seu canto. Pode ser o apê onde você mora, pode ser aquela salinha que você aluga pra trabalhar. Estava tudo certo até que, num canto da parede, apareceu aquela mancha. Aí veio o mofo. Aí veio o cheiro. E aí veio a pergunta de um milhão de reais:
“Isso agora é problema meu ou do dono?”
Você paga o aluguel em dia, não fez nada de errado, e mesmo assim está com a parede estragando as suas coisas e possivelmente a sua saúde. Antes de sair rachando o próprio bolso pra consertar ou de comprar uma briga feia com o proprietário, vem cá que a resposta provavelmente vai te aliviar.
A regra que quase ninguém conhece
Existe uma lógica simples por trás de tudo isso, e ela quase sempre pende pro seu lado. Guarda ela:
O dono é responsável pelos problemas que já vêm do imóvel. Você é responsável pelo que você estraga usando.
Infiltração, cano velho furado, telhado que deixa passar água, umidade que sobe pela parede, problema na estrutura, impermeabilização que falhou, isso é do dono. São problemas do imóvel em si, que existem independente de você. Na linguagem da lei, são “vícios” que vêm com a coisa, consertar isso é obrigação de quem alugou pra você.
Agora, se você entupiu a pia com gordura, quebrou o vidro numa festa, ou furou a parede pra pendurar uma TV gigante e rachou tudo, isso é sua obrigação de reparar. Pequenos reparos do dia a dia, aquele desgaste normal de quem mora e usa, ficam com o inquilino.
Infiltração quase nunca é culpa de quem mora. Ela vem de cano, de laje, de parede, de telhado, coisas que já estavam lá muito antes de você chegar com suas caixas de mudança. Então, na esmagadora maioria dos casos: o conserto é do dono.
“Mas o contrato diz que os reparos são por minha conta”
Muito contrato de aluguel tem uma cláusula genérica dizendo que “os reparos e a manutenção ficam por conta do locatário”. E aí o proprietário aponta pra ela e diz: “tá vendo? é com você”.
Calma. Essa cláusula existe pra cobrir o desgaste normal do uso, como trocar uma lâmpada, um chuveiro que queimou, a torneira que começou a pingar. Ela não transfere pra você a obrigação de bancar defeito estrutural do imóvel. Uma coisa é você trocar a resistência do chuveiro, outra, completamente diferente, é você reconstruir a impermeabilização da laje do prédio do dono.
Então não engole a cláusula genérica na marra. Ela quase nunca cobre infiltração séria.
O que fazer, na prática (e na ordem certa)
Aqui é onde muita gente estraga o próprio caso sem querer. Então presta atenção na ordem:
1. Avise o dono por escrito. SEMPRE por escrito.
Nada de resolver só por telefone ou numa conversa no corredor. Manda mensagem, manda e-mail. “Apareceu infiltração em tal parede, na data tal, segue foto, preciso que seja providenciado o conserto.” Isso faz duas coisas: dá ao dono a chance de resolver (que é direito dele) e cria a prova de que você avisou e quando avisou.
2. Fotografe tudo, com data, desde o começo.
A mancha pequena, a mancha crescendo, o mofo, suas coisas estragadas. Quanto mais você documenta a evolução, mais forte você fica.
3. Dê um prazo razoável e guarde a resposta.
Se ele resolver, ótimo, era só isso. Se ele enrolar, ignorar ou disser “se vira”, guarde essa resposta. O dono que ignora um problema sério do próprio imóvel é o dono que perde a discussão depois.
4. Não conserte por conta própria antes de notificar.
Esse é o erro clássico. A pessoa se estressa, chama um pedreiro, paga do próprio bolso, e só depois vai cobrar. Faz ao contrário: avisa, documenta, dá prazo. Se ele não fizer, aí sim existem caminhos pra você resolver e descontar com respaldo, não na base do susto.
E se o dono simplesmente não resolver?
Aqui está a parte boa, você tem mais de uma carta na manga, dependendo do tamanho do problema:
Exigir o conserto. O caminho mais direto: obrigar o dono a fazer o reparo que é obrigação dele.
Descontar no aluguel / pedir abatimento. Se o problema está te impedindo de usar o imóvel direito, um cômodo interditado pelo mofo, a sala que você aluga pra trabalhar virou um problema de saúde (guarde todas as receitas de medicamentos e laudos médicos), faz sentido você não pagar o valor cheio por algo que você não está podendo usar por inteiro. Isso se chama abatimento, e é justo.
Consertar e descontar. Em certas situações, depois de notificar e o dono não fazer nada, é possível você resolver e abater o custo do aluguel. Mas, de novo, isso tem que ser feito do jeito certo, com notificação antes, senão vira briga.
Sair sem multa. Se o imóvel ficou impróprio de verdade para o que você alugou, seja morar ali com mofo tomando conta ou alugar pra trabalhar e não dá mais pra clientes, você pode ter o direito de encerrar o contrato sem pagar a multa por sair antes do prazo. Porque quem não cumpriu a parte dele foi o dono, não você. A multa é pra quem quebra o contrato à toa, não pra quem sai porque o imóvel virou um problema.
Danos, quando teve prejuízo. Móvel estragado, roupa mofada, um problema de saúde por causa da umidade (ainda mais se você tem alergia, ou mora com criança). Isso pode ser cobrado.
Qual desses caminhos serve pro seu caso depende do tamanho do problema, do que diz o seu contrato e sempre do que você conseguiu documentar.
Uma conversa antes de você pagar essa conta
O reflexo de muita gente que aluga é esse: aparece o problema, o dono some ou empurra a conta, e a pessoa acaba pagando do próprio bolso só pra não ter dor de cabeça ou para não “arrumar problema com o dono” e correr o risco de levar o famoso pedido pra desocupar.
Entendo o medo. Mas pagar defeito estrutural que é obrigação do dono é dar dinheiro que não era pra sair do seu bolso. E o medo de retaliação, na maioria das vezes, é maior do que o risco real. Dono nenhum consegue simplesmente te expulsar por você ter cobrado um direito seu.
Você não precisa escolher entre “pagar calado” e “comprar uma guerra”. Quase sempre existe um caminho do meio: cobrar do jeito certo, com respaldo, de um jeito que resolve sem explodir a relação. E, quando não dá pra resolver na conversa, saber exatamente qual das suas cartas jogar.
Tá com infiltração no imóvel que você aluga e o dono empurra a conta pra você? Manda uma mensagem pra gente no WhatsApp 👉 https://wa.me/5519992928763 ou acessa nosso site 👉 https://www.fortienaso.com.br. A gente olha seu contrato, suas fotos e as conversas com o dono, e te diz com honestidade quem tem que pagar o quê e como cobrar sem apanhar.
Somos um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário em Piracicaba. Defender quem aluga é parte grande do nosso dia a dia e não, você não está exagerando por querer morar (ou trabalhar) num lugar sem mofo na parede.
📌 Leia também: esse mesmo problema, do outro lado. Se você comprou um imóvel e apareceu infiltração ou rachadura, quem conserta é a construtora e a lógica muda. A gente explicou tudo no artigo “Comprei um imóvel e apareceu infiltração e rachadura: a construtora é obrigada a consertar?”
📚 Advoguês em Português
Locador x Locatário — Locador é o dono, quem aluga o imóvel pra alguém. Locatário é você, quem paga o aluguel e mora (ou trabalha) no lugar.
Vício do imóvel — Defeito que vem do próprio imóvel, não do uso. Infiltração, cano velho, problema de estrutura. A responsabilidade costuma ser do dono.
Benfeitoria necessária — Conserto indispensável pra conservar o imóvel ou evitar que ele se estrague — como resolver uma infiltração. Quando o inquilino paga por uma dessas, geralmente tem direito de ser reembolsado.
Abatimento do aluguel — Redução no valor do aluguel enquanto você não pode usar o imóvel por inteiro por causa de um problema que não é culpa sua.
Notificação — Aviso formal ao dono cobrando a solução. Serve pra provar que você avisou, quando avisou, e dar a ele a chance de resolver antes de qualquer medida.
Rescisão sem multa — Encerrar o contrato antes do prazo sem pagar a multa, quando quem deixou de cumprir o combinado foi a outra parte — no caso, o dono que não consertou.
Desgaste natural — O envelhecimento normal do imóvel pelo uso do dia a dia. Isso é esperado e não pode ser cobrado de você na saída, ao contrário do estrago de verdade.
Forti & Naso | Advocacia Imobiliária 